Koniec z „papierowymi ścianami” w blokach. Ogromne zmiany w miastach już od 20 września?

Nowe warunki techniczne dla budynków mają zastąpić przepisy, których podstawowa konstrukcja obowiązuje od 2002 r. Rządowa reforma jest znacznie szersza niż kolejna punktowa nowelizacja. Projekt reguluje projektowanie, budowę i przebudowę budynków, ich usytuowanie, a także część zasad dotyczących użytkowania budynków mieszkalnych.

Akt jest obecnie prowadzony jako projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. W Rządowym Procesie Legislacyjnym ma numer 29 i status „otwarty”. Jest kontynuacją wcześniejszych prac Ministerstwa Rozwoju i Technologii prowadzonych pod numerem 68. Rządowe Centrum Legislacji wskazuje, że etap Komisji Prawniczej został ostatnio zmodyfikowany 5 sierpnia, a etap notyfikacji – 10 sierpnia 2026 r. Następnymi formalnymi krokami są skierowanie projektu do podpisu ministra oraz skierowanie aktu do ogłoszenia.

Nowe przepisy dla budynków od 20 września 2026 r. jeszcze nie są przesądzone

Data 20 września pojawia się w związku z ustawowym harmonogramem zastąpienia dotychczasowych regulacji, jednak nie należy jej obecnie przedstawiać jako ostatecznie potwierdzonej daty wejścia w życie wszystkich nowych wymagań. Na 18 sierpnia 2026 r. projekt pozostaje bowiem w toku prac legislacyjnych i nie został jeszcze ogłoszony w Dzienniku Ustaw.

Oznacza to, że w przypadku nabywców mieszkań, inwestorów, projektantów czy deweloperów bardziej precyzyjne jest mówienie o przygotowywanych wymaganiach niż o już uchwalonych zmianach. Ostateczne brzmienie regulacji oraz przepisy przejściowe będą miały podstawowe znaczenie dla ustalenia, do których inwestycji nowe zasady znajdą zastosowanie.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii już na początku konsultacji wyjaśniało, że nowe regulacje mają być stosowane przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części. W przypadku rozbudowy, nadbudowy, przebudowy albo zmiany sposobu użytkowania wymagania mają co do zasady odnosić się do części objętej prowadzonymi pracami.

Ochrona przed hałasem w nowych mieszkaniach i budynkach

Jednym z ważnych elementów reformy są wymagania dotyczące akustyki. Regulacje mają ograniczać przenoszenie dźwięków pomiędzy pomieszczeniami i lokalami oraz hałas pochodzący od instalacji i urządzeń technicznych znajdujących się w budynku.

Dla nabywców nowych mieszkań może to być jedna z najbardziej odczuwalnych zmian. Izolacja akustyczna ścian, stropów i innych przegród budowlanych bezpośrednio wpływa na komfort korzystania z lokalu. Problem słyszalnych rozmów, muzyki, telewizora czy odgłosów instalacji z sąsiednich mieszkań nie jest wyłącznie kwestią zachowania mieszkańców. W nowych inwestycjach znaczenie ma również konstrukcja budynku i parametry zastosowanych rozwiązań technicznych.

Nowe warunki techniczne mają uporządkować wymagania już na etapie projektowania i realizacji inwestycji. Nie oznaczają jednak ustanowienia prawnego „zakazu głośnych sąsiadów”. Regulacje odnoszą się przede wszystkim do parametrów budynków i ograniczania przenikania hałasu, a nie do zasad zachowania osób mieszkających w lokalach.

Dostępność budynków i obowiązkowe windy w nowych obiektach

Bardzo szeroki zakres zmian dotyczy dostępności architektonicznej. Ministerstwo wskazuje, że nowe wymagania mają być dostosowane do potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, ale z części rozwiązań będą korzystać również osoby starsze czy rodzice z małymi dziećmi.

Projekt przewiduje m.in. obowiązek wyposażania nowo projektowanych budynków użyteczności publicznej mających co najmniej dwie kondygnacje w dźwig osobowy albo osobowo-towarowy. Analogiczne wymaganie ma objąć nowo projektowane budynki zamieszkania zbiorowego mające co najmniej dwie kondygnacje, z przewidzianymi w regulacjach wyjątkami.

Zmiany nie kończą się na windach. Projekt zakłada także określenie minimalnego udziału mieszkań dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami w budynkach wielorodzinnych liczących więcej niż cztery lokale. W takich mieszkaniach mają obowiązywać dodatkowe wymagania dotyczące m.in. powierzchni pozwalającej na manewrowanie. W dokumentacji konsultacyjnej wskazano przestrzeń o wymiarach 1,5 na 1,5 m w pomieszczeniach mieszkalnych, kuchni oraz łazience. Projekt przewiduje również stosowanie drzwi bez progów.

Dostępność ma obejmować nie tylko samo mieszkanie. Znaczenie mają także dojścia do budynku, wejścia, miejsca postojowe, furtki, przestrzenie umożliwiające wykonanie manewru oraz rozwiązania stosowane w ogólnodostępnych pomieszczeniach higieniczno-sanitarnych.

Nowe warunki techniczne i bezpieczeństwo przeciwpożarowe budynków

Kolejnym filarem reformy jest bezpieczeństwo pożarowe. Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii projekt ogranicza możliwość stosowania części rozwiązań techniczno-budowlanych, które mogą sprzyjać niekontrolowanemu rozprzestrzenianiu się ognia.

Projekt ingeruje m.in. w zasady dotyczące stref pożarowych. W określonych sytuacjach dopuszczalne powierzchnie stref mają zostać ograniczone, zmienią się również warunki pozwalające na ich powiększanie w budynkach jedno- i wielokondygnacyjnych.

Zmiana jest częścią szerszego podejścia do projektowania obiektów. Nowe warunki techniczne mają bowiem jednocześnie regulować bezpieczeństwo konstrukcji, ewakuację, ochronę przed pożarem, parametry instalacji, dostępność oraz wymagania energetyczne.

Efektywność energetyczna budynków i standard budynku bezemisyjnego

Reforma jest również związana z wdrażaniem przepisów Unii Europejskiej. Rządowe Centrum Legislacji wskazuje wśród wdrażanych aktów m.in. dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 dotyczącą charakterystyki energetycznej budynków.

Unijne regulacje zmierzają do stopniowego ograniczania zapotrzebowania budynków na energię oraz emisji związanych z ich użytkowaniem. Docelowym kierunkiem jest osiągnięcie bezemisyjnych zasobów budowlanych w Unii Europejskiej do 2050 r.

Już podczas konsultacji Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazywało, że projekt obejmuje wprowadzenie standardu budynku bezemisyjnego dla nowych obiektów. Przewidziano również wymagania dotyczące systemów technicznych. Nowe budynki mają być wyposażane w rozwiązania umożliwiające automatyczne sterowanie, regulację i monitorowanie, jeżeli będzie to technicznie i ekonomicznie wykonalne.

Obecna wersja projektu wdraża także przepisy dotyczące odnawialnych źródeł energii oraz unijny akt dotyczący infrastruktury gigabitowej. Oznacza to, że nowe warunki techniczne nie będą jedynie regulacją dotyczącą konstrukcji ścian, schodów czy odległości między budynkami, ale jednym z podstawowych dokumentów określających techniczny standard nowych inwestycji.

Jedno rozporządzenie zamiast regulacji sięgających 1999 i 2002 r.

Obowiązujące rozporządzenie w sprawie warunków technicznych budynków pochodzi z 12 kwietnia 2002 r. i było przez lata wielokrotnie zmieniane. Rząd wskazuje, że w tym czasie zmieniły się technologie budowlane, standardy bezpieczeństwa, wymagania dotyczące dostępności oraz regulacje energetyczne.

Nowy akt ma dodatkowo przejąć regulacje dotyczące warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, które były dotychczas zawarte w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. Część tych przepisów została uproszczona i doprecyzowana.

Reforma ma więc uporządkować w jednym akcie dużą część wymagań dotyczących zarówno powstawania budynku, jak i późniejszego korzystania z obiektów mieszkalnych. Dla rynku budowlanego kluczowe będą jednak ostateczna treść rozporządzenia, data publikacji oraz przepisy przejściowe rozstrzygające, które inwestycje będą realizowane według nowych zasad.

Źródła

• Rządowe Centrum Legislacji – aktualny projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki, numer z wykazu 29; status projektu „otwarty”, Komisja Prawnicza – aktualizacja 5 sierpnia 2026 r., notyfikacja – aktualizacja 10 sierpnia 2026 r.
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – materiały dotyczące konsultacji nowych warunków technicznych, w tym dostępności, efektywności energetycznej, ochrony przeciwpożarowej oraz zakresu stosowania nowych wymagań.
• Rządowe Centrum Legislacji – wcześniejsza ścieżka projektu prowadzona pod numerem 68 i informacja o kontynuowaniu prac przez Ministra Finansów i Gospodarki.
• Komisja Wspólna Rządu i Samorządu Terytorialnego – dokumentacja prac nad projektem nowych warunków technicznych.
• EUR-Lex – dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 dotycząca charakterystyki energetycznej budynków.
• Internetowy System Aktów Prawnych – rozporządzenie z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych oraz jego późniejsze zmiany.