Akt notarialny nie chroni przed utratą mieszkania. Coraz więcej takich przypadków

Choć formalne potwierdzenie własności, takie jak akt notarialny, daje poczucie siły i ochrony, w praktyce nie stanowi bariery nie do przełamania. Przeciwnie – prawo dopuszcza sytuacje, w których właściciel zostaje zmuszony do opuszczenia lokalu, nawet jeśli nie ma wobec niego roszczeń ze strony banku czy osoby trzeciej. Zadziwiająco często winne są zaniechania administracyjne lub zwykłe przeoczenia, które system traktuje bez wyjątków.

Mechanizm egzekucji – jak to działa?

Prawo przewiduje, że wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia może, po kilku miesiącach zaległości w opłatach, wystąpić do sądu. Trzy do sześciu miesięcy wystarczy, by rozpocząć procedurę zmierzającą do egzekucji. Jeśli właściciel nie zapłaci, nie odpowie na wezwania i nie stawi się w sądzie, orzeczenie zapada zaocznie. Kolejny krok to skierowanie sprawy do komornika. W przypadku braku zapłaty – następuje licytacja mieszkania. I choć może to wydawać się nierealne, nie brakuje przypadków, gdy właściciele tracili w ten sposób domy, które przez lata uznawali za bezpieczne.

Ogromnym zagrożeniem jest brak reakcji na urzędową korespondencję. To nie tylko kwestia nieuwagi – często właściciele nie odbierają listów poleconych z sądu, uważając, że skoro nie podpisali potwierdzenia odbioru, dokument nie ma mocy prawnej. Tymczasem zgodnie z przepisami, nawet nieodebrany list uznaje się za skutecznie doręczony, jeśli wraca do nadawcy z adnotacją „nie podjęto w terminie”. Sąd traktuje to jak doręczenie i może wydać wyrok bez udziału właściciela.

Darowizna, dziedziczenie, dożywocie – co może pójść źle?

Osoby, które otrzymały mieszkanie od bliskich – w darowiźnie, spadku lub na zasadzie dożywocia – często nie zdają sobie sprawy z obowiązku dokonania szeregu formalności. Brak aktualnego wpisu do księgi wieczystej, nieuregulowanie stanu prawnego nieruchomości czy niezłożenie w terminie oświadczenia o przyjęciu spadku może zostać uznane przez sąd za brak tytułu własności. W efekcie nawet osoby, które mieszkają w lokalu od lat i spłaciły kredyt hipoteczny, mogą zostać potraktowane jako nieuprawnione do korzystania z nieruchomości.

Kto znajduje się w strefie zagrożenia?

Chociaż każdemu właścicielowi może przydarzyć się formalne potknięcie, niektóre grupy są szczególnie narażone. Są to między innymi seniorzy korzystający z umów dożywocia, którzy nie zadbali o zabezpieczenie interesów prawnych, osoby ignorujące korespondencję urzędową, spadkobiercy, którzy nie uporządkowali wpisów w księgach wieczystych, a także właściciele mieszkań w spółdzielniach i wspólnotach, którzy zalegają z opłatami eksploatacyjnymi. Wszystkie te sytuacje mają wspólny mianownik – pozorne bezpieczeństwo, które w razie zaniedbania może się bardzo szybko ulotnić.

Eksmisja właściciela mieszkania to nie tylko dramat psychologiczny, ale także ogromne konsekwencje majątkowe. Mieszkanie może zostać sprzedane w drodze licytacji za znacznie niższą wartość niż rynkowa, a właściciel zostaje pozbawiony nie tylko dachu nad głową, ale i majątku życia. Brak możliwości odwołania się od wyroku, który zapadł bez jego wiedzy, bywa dodatkowym ciosem. System nie uwzględnia emocji ani intencji – liczą się wyłącznie procedury i terminy.

Co można zrobić?

Specjaliści wskazują kilka podstawowych zasad, które mogą uchronić właściciela przed utratą nieruchomości. Kluczowe jest regularne regulowanie wszelkich opłat – nawet drobne zaległości mogą uruchomić lawinę. Należy na bieżąco monitorować księgę wieczystą – dostępna jest online i umożliwia szybkie wykrycie niepokojących wpisów. Nie wolno ignorować pism – każde wezwanie, nawet wyglądające na ogólne zawiadomienie, może mieć ogromne znaczenie. W przypadku jakichkolwiek zmian własności – spadek, darowizna, sprzedaż – warto skorzystać z porady prawnika. Formalne niedopatrzenia często mają większe konsekwencje niż działania celowe.