Zmiana w przepisach już wkrótce. Działki budowlane z dnia na dzień stracą wartość

Punktem wyjścia do nadchodzących zmian jest ustawa, która weszła w życie w 2023 roku. Zgodnie z jej zapisami każda gmina w Polsce ma obowiązek sporządzenia tak zwanego planu ogólnego – dokumentu planistycznego nowego rodzaju, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Co istotne, nowe plany będą tworzone wyłącznie w formie cyfrowej i muszą obejmować cały obszar gminy.

Pierwotnie ustawodawca przewidział, że samorządy mają czas na ich przygotowanie do 1 stycznia 2026 roku. Jednak, biorąc pod uwagę ogrom pracy, jaką należy wykonać, rząd postanowił zaproponować przesunięcie tego terminu. Obecnie w Sejmie procedowany jest projekt wydłużający ten okres o pół roku – do 30 czerwca 2026 roku.

Ograniczenia, które mogą zaboleć

To, co odróżnia plany ogólne od wcześniejszych dokumentów, to ich wiążący charakter w kontekście decyzji inwestycyjnych. Od momentu wejścia w życie planu ogólnego gminy będą mogły uchwalać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz wydawać decyzje o warunkach zabudowy wyłącznie w zgodzie z zapisami tego dokumentu.

„Plany ogólne wskażą dokładnie, gdzie będzie można budować domy, a gdzie nie będzie to już nigdy możliwe” – podkreślają eksperci. Taka zmiana niesie za sobą ogromne konsekwencje dla właścicieli działek budowlanych, którzy dotąd nie zdołali zabezpieczyć swoich interesów.

Wyścig z czasem

Niektóre osoby już dostrzegły zagrożenie i podejmują działania. Coraz więcej właścicieli składa wnioski do swoich gmin o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Takie dokumenty mogą w przyszłości uchronić ich przed skutkami negatywnych zapisów w planie ogólnym. W praktyce może się bowiem okazać, że decyzją samorządu budowa na danej działce będzie niemożliwa – niezależnie od jej dotychczasowego przeznaczenia czy lokalizacji.

„Dzięki temu w przyszłości nie będą mieli problemów z wybudowaniem na swoich działkach domów” – podkreślają prawnicy. Jednocześnie dodają, że ci, którzy nie zdążą na czas, mogą ponieść bolesne konsekwencje. Ich działki stracą na atrakcyjności inwestycyjnej, a tym samym także na wartości. „Działki z dnia na dzień stracą swoją wartość. Zacznie się w 2026 r.” – ostrzegają.

Wątpliwości konstytucyjne

Nowe przepisy budzą także poważne zastrzeżenia natury prawnej. Zdaniem niektórych ekspertów mogą one prowadzić do istotnego ograniczenia prawa własności, co w świetle Konstytucji RP powinno wiązać się z obowiązkiem wypłaty odszkodowania – którego jednak nowe regulacje nie przewidują.

Maciej Górski, adwokat i partner w kancelarii GPLF, zaznacza: „Dziś istnieje możliwość skutecznego żądania wydania decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny natomiast może tej możliwości pozbawić. I obok tego argumentu nie można przejść obojętnie, bowiem pozbawienie właścicieli nieruchomości możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy bez wątpienia powoduje w ich majątku szkodę, którą możemy wykazać. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje w takiej sytuacji odszkodowania, a nawet je wyklucza. W tym właśnie można dopatrywać się niekonstytucyjności”.

To stanowisko otwiera nowy wymiar debaty – nie tylko o interesach właścicieli, ale także o zasadach funkcjonowania państwa prawa. Skoro bowiem plan ogólny może de facto zablokować możliwość wykorzystania nieruchomości zgodnie z dotychczasowymi planami, a jednocześnie nie przewiduje się mechanizmów rekompensaty, pojawia się pytanie o równowagę między interesem publicznym a ochroną praw jednostki.

Niepewna przyszłość właścicieli

Choć intencje ustawodawcy są zrozumiałe – ujednolicenie i cyfryzacja planowania przestrzennego mają na celu uporządkowanie chaosu urbanistycznego – to tempo zmian i ich konsekwencje mogą być dla wielu zaskakujące. Szczególnie narażeni są ci, którzy kupili działki w celach inwestycyjnych, licząc na późniejszą budowę domu lub odsprzedaż z zyskiem.

Jeśli nie zdążą uzyskać warunków zabudowy przed wejściem w życie nowego planu ogólnego, mogą zostać z niczym. Nawet działki położone w atrakcyjnych lokalizacjach, bez stosownego dokumentu, mogą okazać się bezużyteczne.

Tymczasem proces tworzenia planów ogólnych już trwa – choć z dużym zróżnicowaniem w zależności od regionu. Niektóre samorządy aktywnie konsultują z mieszkańcami przyszłe kierunki rozwoju, inne dopiero rozpoczynają prace. W każdym przypadku jednak kluczowa będzie zawartość finalnego dokumentu i to, jakie decyzje podejmą lokalne władze względem konkretnych obszarów.