Ceny nieruchomości lecą w dół. Koniec bańki cenowej?

W drugim kwartale tego roku tylko we Wrocławiu zanotowano wzrost cen transakcyjnych w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Średnia cena za metr kwadratowy osiągnęła tam poziom 11 631 zł, co oznacza wzrost o 2,5%. W innych dużych miastach sytuacja przedstawia się odmiennie – ceny spadły od symbolicznych 0,2% w Gdańsku, poprzez 1,4% w Krakowie i 3,3% w Warszawie, aż do wyraźnego obniżenia się o 7,9% w Łodzi. To właśnie w Łodzi średnia cena zakupu mieszkania po raz kolejny spadła poniżej granicy 7500 zł za metr kwadratowy.

Mniejsze mieszkania, mniejsze koszty

Choć obserwujemy spadki cen jednostkowych, realne oszczędności kupujących wynikają również ze zmniejszającego się metrażu kupowanych lokali. W większości badanych miast średnia powierzchnia mieszkań nabywanych przez klientów uległa zmniejszeniu, a wyjątkiem jest Warszawa, gdzie odnotowano niewielki wzrost metrażu. W pozostałych miastach zmiany te były bardziej wyraźne – od jednego metra kwadratowego mniej w Łodzi do aż 13 metrów mniej we Wrocławiu.

Zmniejszenie średniej powierzchni kupowanych mieszkań znajduje odzwierciedlenie w całkowitych kwotach transakcji. We Wrocławiu przeciętna cena zakupu wyniosła 509 000 zł, co stanowi spadek o 70 000 zł, czyli 12,1% względem ubiegłego roku. W Łodzi natomiast średnia cena zakupu spadła do 369 000 zł, co oznacza spadek o 29 000 zł, czyli 7,3% mniej niż rok wcześniej.

Przegląd średnich cen i metraży w innych miastach

• Warszawa – przeciętna cena zakupu 835 000 zł, średni metraż 55 mkw.
• Kraków – 633 000 zł, 46 mkw.
• Gdańsk – 594 000 zł, 49 mkw.
• Łódź – 369 000 zł, 49 mkw.

Mimo że ceny spadają, dla wielu kupujących nadal są one zbyt wysokie, szczególnie w kontekście ograniczonej zdolności kredytowej gospodarstw domowych, która nie uległa istotnej poprawie pomimo obniżek stóp procentowych.

Różnice między oczekiwaniami sprzedających a realnym rynkiem

Interesującym zjawiskiem opisanym w raporcie jest to, że sprzedający coraz częściej już w momencie wystawiania ogłoszeń zdają sobie sprawę, że nie mogą oczekiwać tak wysokich cen jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Dlatego też często decydują się na korekty cenowe jeszcze przed pojawieniem się pierwszych zainteresowanych klientów.

Średnia różnica pomiędzy pierwszą ceną ofertową a faktyczną ceną transakcyjną wynosi:

• 5,3% w Warszawie
• 4,9% w Krakowie
• 4,4% w Łodzi
• 3,9% we Wrocławiu
• 1,6% w Gdańsku

Jednocześnie przeciętne możliwości negocjacyjne, choć nadal obecne, są coraz bardziej ograniczone i wahają się od 1,1% w Gdańsku do 2,8% w Łodzi.

Czas na rynku sprzyja kupującym

Z danych wynika także, że mieszkania z rynku wtórnego sprzedają się obecnie znacznie wolniej niż przed rokiem. W Warszawie średni czas potrzebny na finalizację transakcji wzrósł o blisko trzy tygodnie i wynosi obecnie 92 dni. Uśredniając pięć największych rynków, w drugim kwartale 2025 roku czas ten wyniósł aż 135 dni, czyli o 49 dni więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej.

W mniejszych miastach sytuacja jest jeszcze trudniejsza dla sprzedających – tam średni czas sprzedaży mieszkania sięgnął 138 dni, podczas gdy rok wcześniej było to 107 dni.

Pomimo kolejnej obniżki stóp procentowych w lipcu, nie doszło do spodziewanego wzrostu popytu na mieszkania. Kupujący pozostają ostrożni – ceny mieszkań wciąż są wysokie względem możliwości wielu rodzin, co powoduje, że decyzje zakupowe są często odwlekane. Brakuje też istotnych bodźców, które mogłyby skłonić inwestorów, szczególnie zainteresowanych rynkiem najmu, do aktywniejszego działania.

Rynek najmu pod presją nasycenia

W wielu miastach rynek najmu osiągnął już poziom nasycenia. Rentowność inwestowania w mieszkania na wynajem spada, a ryzyko związane z utrzymaniem nieruchomości oraz znalezieniem najemców zniechęca wielu indywidualnych inwestorów do dalszego angażowania się na tym polu.